Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et transmission

En bref — Le démembrement de propriété sépare l’usufruit (droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit d’en disposer). Donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit permet de transmettre à moindre coût : seule la valeur de la nue-propriété est taxée (barème de l’article 669 du CGI), et l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits au décès.

Usufruit et nue-propriété : définitions

La pleine propriété se décompose en deux droits. L’usufruitier use du bien et en perçoit les fruits (loyers, dividendes). Le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut en jouir tant que dure l’usufruit ; il en récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier).

Pourquoi démembrer : l’intérêt en transmission

La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est l’un des outils les plus efficaces de transmission anticipée :

Seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation, selon le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI), fonction de l’âge du donateur.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI).
Le donateur conserve les revenus et l’usage de son vivant.

Démembrement et fiducie : complémentaires

Le démembrement organise la propriété ; la fiducie-gestion organise la gestion. Les deux se combinent : des parts démembrées peuvent être confiées à un fiduciaire pour une gestion professionnelle, ou la fiducie peut sécuriser les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire — utile notamment pour protéger un conjoint survivant ou un héritier vulnérable.

Questions fréquentes

Qui paie les travaux et la taxe foncière ?

En principe, l’usufruitier supporte l’entretien et les charges courantes ; le nu-propriétaire, les grosses réparations (article 605 du Code civil).

Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?

Selon un barème légal par tranches d’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI) : par exemple, l’usufruit d’une personne de 61 à 70 ans vaut 40 % de la pleine propriété.